Duisburg stellt Weichen auf Marktrückkehr
„Wir richten unsere Entwicklungsareale konsequent auf Qualität, Nachhaltigkeit und Umsetzbarkeit neu aus. Im Technologiequartier Wedau und auf den Duisburger Dünen ermöglichen modulare Konzepte sowohl forschungsnahe Produktion als auch moderne Büro- und Serviceflächen. So schaffen wir Angebote, die in der nächsten Marktwelle sofort investierbar sind.“
(Rasmus C. Beck, Geschäftsführer Duisburg Business & Innovation)
- Logistikimmobilien: Duisburg bestätigt erneut seine Premiumposition
- Unternehmensimmobilien: nahezu verdoppelter Umsatz gegenüber Vorjahr
- Wohnimmobilien: investorenfreundlich, aber vom knappen Angebot geprägt
Duisburg, 29. September 2025. Der Immobilienmarktbericht Duisburg 2025 zeigt für das erste Halbjahr: Steigende Baukosten, unsichere Vorvermietungen und ein gedämpftes Finanzierungsklima bremsen die Projektpipelines. Duisburg begegnet dem Umfeld mit planungsrechtlicher Vorsorge, belastbaren Flächenprofilen und einem kooperativen Marktdialog. Im Fokus stehen das Technologiequartier Wedau und die Duisburger Dünen, deren Profile aktuell flexibel an Marktbedürfnisse aus forschungsnaher Produktion, wissensintensiven Dienstleistungen und werthaltiger Logistik angepasst werden.
Rasmus C. Beck, Geschäftsführer Duisburg Business & Innovation (DBI): „Wir richten unsere Entwicklungsareale konsequent auf Qualität, Nachhaltigkeit und Umsetzbarkeit aus. Im Technologiequartier Wedau und auf den Duisburger Dünen ermöglichen modulare Konzepte sowohl forschungsnahe Produktion als auch moderne Büro- und Serviceflächen. So schaffen wir Angebote, die in der nächsten Marktwelle sofort investierbar sind.“
Die wichtigsten Assetklassen im Überblick:
Büroimmobilien: Leerstand weiter unter fünf Prozent
Nach bereits schwachem 2024 setzte sich die Zurückhaltung am Duisburger Büromarkt im ersten Halbjahr 2025 fort. Der Flächenumsatz sank um 36 Prozent auf 19.400 m² (H1 2024: 30.500 m²). Der Rückgang ist vor allem auf die Zurückhaltung großer Nutzer:innen zurückzuführen; stattdessen dominierten mittelgroße Verträge wie PKF Fasselt mit 6.800 m² im Torhaus Nord und Start NRW mit 2.300 m² im Innenhafen. Die Spitzenmieten blieben trotz rückläufiger Nachfrage stabil zwischen 18,50 und 22,00 Euro/m² – ein Hinweis auf die Angebotsknappheit bei hochwertigen Flächen. Der Leerstand erhöhte sich moderat um 0,4 Prozentpunkte auf 4,9 Prozent (112.000 m²). Fertigstellungen lagen mit rund 7.000 m² deutlich unter dem Vorjahr, was den Angebotsdruck begrenzt. Duisburgs Fundamentaldaten – moderate Leerstandsquote und strategische Lage – stützen den Markt, eine Trendwende hängt indes von der gesamtwirtschaftlichen Erholung und der Reaktivierung von Projektentwicklungen ab.
Einzelhandelsimmobilien: Spitzenmieten stabil
Der stationäre Handel bleibt von strukturellem Druck geprägt. Die Spitzenmieten in der Königstraße stabilisierten sich bei 35 bis 37 Euro/m², doch Nebenlagen (23 Euro/m²) und Stadtteillagen (13 Euro/m²) zeigen stagnierende bis leicht rückläufige Tendenzen. Im Vergleich zum Vorjahr reduzierte sich das theoretische Nachfragevolumen um 24 Mio. Euro auf 2,94 Mrd. Euro, was auf schwächere Kaufkraftimpulse hinweist. Die Zentralität (107,3) bleibt jedoch hoch, was Duisburg als regionales Versorgungszentrum bestätigt. Die Nettoanfangsrendite für Geschäftshäuser liegt mit 6,70 Prozent leicht oberhalb des bundesweiten Schnitts und reflektiert die selektive Risikoeinschätzung von Investor:innen. Gewinner bleiben frequenzstarke Lagen, während andere weiter unter Druck geraten.
Logistikmarkt: Hohe Nachfrage kaum zu bedienen
Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 brach die Vermietungsleistung massiv ein: Von 74.300 m² im Vorjahr auf nur 6.900 m² im Jahr 2025. Grund ist das fehlende Angebot an geeigneten neuen Flächen; die Nachfrage ist hoch, kann jedoch kaum bedient werden. Positiv ist die Vertragsverlängerung über 28.000 m² durch Raben, die Standorttreue und langfristige Bindung dokumentiert. Der Bestand verharrte insgesamt bei 714.000 m², die Spitzenmiete blieb mit 8,00 Euro/m² stabil (Durchschnitt: 5,20 Euro/m²). Damit zeigt Duisburg erneut seine Premiumposition, doch die Flächenengpasssituation hemmt die Entwicklung. Entlastung bringt das in Kürze fertiggestellte 13.500-m²-Projekt von Garbe/Bremer, das als Signal für dringend benötigten Neubau zu werten ist.
Unternehmensimmobilien: Deutliches Plus gegenüber Bundesdurchschnitt
Anders als im Bundesdurchschnitt verzeichnete Duisburg hier ein deutliches Plus: Der lokale Umsatz verdoppelte sich nahezu gegenüber dem Vorjahr. Ursache sind zahlreiche kleinere Abschlüsse, die die Breite des Marktes widerspiegeln. Die Mieten bewegen sich seitwärts, was auf eine stabile Nachfrage bei gleichzeitig ausreichendem Angebot hindeutet. Der Bestandszuwachs von 16.000 m² (nun ca. 228.000 m²) – durch den Garbe-Gewerbepark an der Hamborner Straße – belegt Duisburgs Rolle als regionaler Wachstumspol.
Hotelimmobilien: Ankünfte und Auslastung legen zu
Nach den starken Rückgängen 2024 stabilisierte sich der Markt 2025. Ankünfte (100.694) und Übernachtungen (164.332) legten gegenüber dem Vorjahr zu, die Auslastung erreichte 41,3 Prozent. Damit liegt Duisburg weiterhin unter den Werten anderer Ruhrgebietsstädte, was strukturelle Nachfragelücken im Städtetourismus signalisiert. Positiv ist die leichte Kapazitätsausweitung auf rund 2.200 Betten, die mit der Eröffnung des Twins Hotel (100 Zimmer) und dem für Ende 2025 geplanten Premier Inn (219 Zimmer) schrittweise weiter steigt. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer blieb mit 1,63 Tagen konstant, was die Dominanz des Geschäftsreise- und Kurzaufenthaltssegments aufzeigt.
Wohnimmobilien: Knappes Angebot treibt Mieten nach oben
Die Knappheit im Angebot stützt weiterhin den Anstieg der Mieten. Neubauwohnungen erreichen Spitzenwerte von 14,50 Euro/m² (Durchschnitt 11,80 Euro/m²), Wiedervermietungen liegen bei 10,50 Euro/m² (Durchschnitt 8,00 Euro/m²). Gegenüber dem Vorjahr zeigt sich hier ein leichter Mietanstieg von rund 2 bis 3 Prozent, was auf die geringe Bautätigkeit und weiterhin hohe Nachfrage zurückzuführen ist. Die Leerstandsquote verharrt bei niedrigen 4,2 Prozent. Fertigstellungen sanken drastisch auf 8.350 m² – ein Rückgang von über 40 Prozent –, womit sich die Angebotsengpässe weiter verschärfen dürften. Im Kaufsegment ziehen die Preise leicht an: Neubau-Eigentumswohnungen liegen bei bis zu 4.500 Euro/m² (Durchschnitt 3.850 Euro/m²), Mehrfamilienhäuser erreichen Faktoren von bis zu 18,5. Der Markt bleibt investorenfreundlich, aber vom knappen Angebot geprägt.
Investmentmarkt: Logistik und Produktion dominant
Mit 34 Mio. Euro fiel das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2025 um rund 77 Prozent geringer aus als im Vorjahr (151 Mio. Euro). Ursache sind vor allem die gestiegenen Finanzierungskosten und die Zurückhaltung institutioneller Investorinnen. Die Struktur des Volumens verschob sich deutlich: Logistik und Produktion stellten 57 Prozent (gestützt durch die anhaltend robuste Nachfrage), Handel 26 Prozent und Büro lediglich 12 Prozent. Anfangsrenditen zeigten einen leichten Anstieg – Büro 5,50 Prozent, Geschäftshäuser 6,70 Prozent, Logistik 5,10 Prozent – was die Risikoprämien im aktuellen Umfeld widerspiegelt. Insgesamt agieren Anlegerinnen selektiv, konzentriert auf Lagequalität, Nachhaltigkeit und Transformationsfähigkeit. Duisburgs Fundamentaldaten sind jedoch gut, sodass bei stabilisierter Nachfrage und wiederkehrendem Vertrauen eine Erholung wahrscheinlich ist.
Duisburg positioniert sich vorausschauend
Duisburg nutzt die aktuelle Marktphase, um Genehmigungsprozesse zu optimieren, Flächenprofile zu schärfen und Bestände zukunftssicher zu positionieren. Vorrang haben marktgerechte Produkte mit klarer ESG- und Kostenperspektive – insbesondere in Logistik und transformierbaren Beständen. Wer jetzt vorausschauend plant, sichert sich bei Markterholung überdurchschnittliche Renditechancen.
Über den Duisburger Immobilienmarktbericht
Der Halbjahresbericht zum Duisburger Immobilienmarkt 2025 dokumentiert die Entwicklung sämtlicher Immobilientypen in Duisburg. Die Informationen und Daten zum Immobilienmarkt wurden von lokalen Experten am runden Tisch ermittelt, den die DBI im Jahr 2021 als dauerhafte Institution ins Leben gerufen hatte. Regionale, in Duisburg engagierte Immobilienakteure sowie Daten aus der Marktbeobachtung und -validierung der Marktanalysten der bulwiengesa AG aus Essen tragen zum Ergebnis bei. Der vollständige Immobilienmarktbericht Duisburg 1.Halbjahr 2025 steht zum Download bereit unter duisburg-business.de – hier finden Sie auch den interaktiven Immobilienmarktbericht
